Rinka turtas ekonomika

Nekilnojamo turto rinkos tyrimai vertinimo procese

Rinkos tyrimas yra tam tikro produkto ar paslaugos rinkos identifikavimas ir analizė. Nekilnojamojo turto kontekste rinkos analizė apibrėžia nekilnojamojo turto objekto rinką, tiria faktorius, įtakojančius tam tikro nekilnojamo turto pasiūlą ir paklausą. Rinkos analizė taip pat yra neatskiriama nekilnojamojo turto vertinimo dalis, nes tai yra pagrindas priimant ekonominius sprendimus. Svarbiausia rinkos analizės funkcija vertinimo procese yra identifikuoti vertės faktorius. Paprasčiau kalbant galime teigti, kad vertinimo procese svarbiausia yra paklausos ir pasiūlos tyrimas. Rinkos analizė leidžia nustatyti efektyvią paklausą ir pasiūlą tam tikram nekilnojamo turto tipui, tam tikroje vietoje, tam tikru laiku. Tiriant nekilnojamo turto rinką renkami duomenys tiesiogiai ir netiesiogiai susiję su nekilnojamuoju turtu. Tiesiogiai susiję – nekilnojamo turto pardavimo kainos, nuomos kainos, užimtumo santykis, būsima pasiūla ir t.t. Duomenys, netiesiogiai susiję su nekilnojamo turto: gyventojų bei šeimų skaičius, įsidarbinimo galimybė, nedarbas, pajamų lygis, kitos socialinės gyventojų charakteristikos, bendras verslo aktyvumas ir t.t. Šie duomenys reikalingi ekonominei aplinkai, įtakojančiai nekilnojamo turto objektų, apibūdinti. Surinkti duomenys naudingi naudojant tris pagrindinius vertinimo metodus, padidina nustatytos vertės tikslumą, pvz.: palengvina palyginamųjų objektų radimą ir atranką, pataisą skaięiavimų, pinigų srautų prognozes. Skirtingai nei kiti produktai ir prekės, nekilnojamas turtas gali turėti alternatyvų panaudojimą arba alternatyvius vartotojus. Išanalizavus duomenis apie potencialius pirkėjus galima išskirti tam tikrus rinkos segmentus pagal jų skonį, poreikius, norimą mokėti kainą. Po to reikia ištirti, ar nekilnojamo turto savybės yra patrauklios potencialiems pirkėjams bei pirkėjams iš kitų rinkos segmentų. Nekilnojamo turto savybių identifikavimas ir analizė vadinama produktyvumo analize. Ji tiria nekilnojamo turto fizines, teisines, vietos savybes tam, kad nustatytų, kaip šių savybių kombinacija tenkina galimų pirkėjų poreikius.

Produktyvumo analizė

Produktyvumo analizė leidžia mums smulkiau padalinti rinkos segmentus, atrasti nišą vertinamam NT objektui. Produktyvumo analizė taip pat nustato efektyvią ir geriausią panaudojimą, identifikuodama galimų vartotojų diapazoną, nukreipdama NT produktą į specifines rinkas.

Panevėžio miesto rinkos analizė

Grafike (1pav.) galime matyti kokios vyrauja vieno kvadratinio metro būto kainos Panevėžyje. Laikotarpis 02.2010 m. – 11.2010 m.

kainu-analize

Iš grafiko matyti, kad per laikotarpį 02.2010 m – 11.2010 m. kaina nukrito nuo 2216 Lt.  iki 1886 Lt. Šis laikotarpis rodo, kad žmonės mažina kainą, taip norėdami greičiau parduoti. Konkurencija NT rinkoje dabar domina tik pasiturinčius pirkėjus (kuo mažiau konkurentų, tuo pigiau galima įsigyti turto), bet daugeliui ir pirkėjų, ir pardavėjų svarbiausia – žinoti, kada kainos stabilizuosis ir vėl pradės kilti.

Prekybinių patalpų rinka

Grafike (2 pav.) galime matyti kokios vyrauja vieno kvadratinio metro prekybos patalpų kainos Panevėžyje. Laikotarpis 02.2010 m. – 11.2010 m.

patalptu-rinka.png

Viešbučių rinka

Esama padėtis Panevėžyje, viešbučius verčia konkuruoti vis labiau. Kad ir uždarius remontui „Panevėžio“ viešbutį, apgyvendinimo paslaugas teikia dar aštuoni viešbučiai ir svečių namai. Dabar Panevėžyje užimtumo procentas daugelyje viešbučių – ne aukštesnis nei 20 procentų. Pigiausiai galima apsistoti ekonominės klasės viešbučiuose – čia nakvynė kainuos nuo 50 litų. Už nakvynę aukščiausios klasės keturių žvaigždučių viešbutyje gali tekti pakloti daugiau nei 400 litų.

Didžiausio Panevėžyje ekonominės klasės dviejų žvaigždučių viešbučio „Pervaža“ pagrindiniai klientai prieš kelerius metus buvo į miestą atvykstančių įmonių darbuotojai. Tačiau pastaruoju metu jų neliko. Vasarą viešbutyje apie 70 procentų svečių sudaro tranzitu per Lietuvą keliaujantys užsieniečiai – daugiausia skandinavai, latviai, estai bei lenkai, bet iki šiltojo sezono dar reikia išgyventi.

Reklama