Nekilnojamo turto rinkos tyrimai vertinimo procese

Rinkos tyrimas yra tam tikro produkto ar paslaugos rinkos identifikavimas ir analizė. Nekilnojamojo turto kontekste rinkos analizė apibrėžia nekilnojamojo turto objekto rinką, tiria faktorius, įtakojančius tam tikro nekilnojamo turto pasiūlą ir paklausą. Rinkos analizė taip pat yra neatskiriama nekilnojamojo turto vertinimo dalis, nes tai yra pagrindas priimant ekonominius sprendimus. Svarbiausia rinkos analizės funkcija vertinimo procese yra identifikuoti vertės faktorius. Paprasčiau kalbant galime teigti, kad vertinimo procese svarbiausia yra paklausos ir pasiūlos tyrimas. Rinkos analizė leidžia nustatyti efektyvią paklausą ir pasiūlą tam tikram nekilnojamo turto tipui, tam tikroje vietoje, tam tikru laiku. Tiriant nekilnojamo turto rinką renkami duomenys tiesiogiai ir netiesiogiai susiję su nekilnojamuoju turtu. Tiesiogiai susiję – nekilnojamo turto pardavimo kainos, nuomos kainos, užimtumo santykis, būsima pasiūla ir t.t. Duomenys, netiesiogiai susiję su nekilnojamo turto: gyventojų bei šeimų skaičius, įsidarbinimo galimybė, nedarbas, pajamų lygis, kitos socialinės gyventojų charakteristikos, bendras verslo aktyvumas ir t.t. Šie duomenys reikalingi ekonominei aplinkai, įtakojančiai nekilnojamo turto objektų, apibūdinti. Surinkti duomenys naudingi naudojant tris pagrindinius vertinimo metodus, padidina nustatytos vertės tikslumą, pvz.: palengvina palyginamųjų objektų radimą ir atranką, pataisą skaięiavimų, pinigų srautų prognozes. Skirtingai nei kiti produktai ir prekės, nekilnojamas turtas gali turėti alternatyvų panaudojimą arba alternatyvius vartotojus. Išanalizavus duomenis apie potencialius pirkėjus galima išskirti tam tikrus rinkos segmentus pagal jų skonį, poreikius, norimą mokėti kainą. Po to reikia ištirti, ar nekilnojamo turto savybės yra patrauklios potencialiems pirkėjams bei pirkėjams iš kitų rinkos segmentų. Nekilnojamo turto savybių identifikavimas ir analizė vadinama produktyvumo analize. Ji tiria nekilnojamo turto fizines, teisines, vietos savybes tam, kad nustatytų, kaip šių savybių kombinacija tenkina galimų pirkėjų poreikius.

Produktyvumo analizė

Produktyvumo analizė leidžia mums smulkiau padalinti rinkos segmentus, atrasti nišą vertinamam NT objektui. Produktyvumo analizė taip pat nustato efektyvią ir geriausią panaudojimą, identifikuodama galimų vartotojų diapazoną, nukreipdama NT produktą į specifines rinkas.

Panevėžio miesto rinkos analizė

Grafike (1pav.) galime matyti kokios vyrauja vieno kvadratinio metro būto kainos Panevėžyje. Laikotarpis 02.2010 m. – 11.2010 m.

Iš grafiko matyti, kad per laikotarpį 02.2010 m – 11.2010 m. kaina nukrito nuo 2216 Lt.  iki 1886 Lt. Šis laikotarpis rodo, kad žmonės mažina kainą, taip norėdami greičiau parduoti. Konkurencija NT rinkoje dabar domina tik pasiturinčius pirkėjus (kuo mažiau konkurentų, tuo pigiau galima įsigyti turto), bet daugeliui ir pirkėjų, ir pardavėjų svarbiausia – žinoti, kada kainos stabilizuosis ir vėl pradės kilti.

Prekybinių patalpų rinka

Grafike (2 pav.) galime matyti kokios vyrauja vieno kvadratinio metro prekybos patalpų kainos Panevėžyje. Laikotarpis 02.2010 m. – 11.2010 m.

Viešbučių rinka

Esama padėtis Panevėžyje, viešbučius verčia konkuruoti vis labiau. Kad ir uždarius remontui „Panevėžio“ viešbutį, apgyvendinimo paslaugas teikia dar aštuoni viešbučiai ir svečių namai. Dabar Panevėžyje užimtumo procentas daugelyje viešbučių – ne aukštesnis nei 20 procentų. Pigiausiai galima apsistoti ekonominės klasės viešbučiuose – čia nakvynė kainuos nuo 50 litų. Už nakvynę aukščiausios klasės keturių žvaigždučių viešbutyje gali tekti pakloti daugiau nei 400 litų.

Didžiausio Panevėžyje ekonominės klasės dviejų žvaigždučių viešbučio „Pervaža“ pagrindiniai klientai prieš kelerius metus buvo į miestą atvykstančių įmonių darbuotojai. Tačiau pastaruoju metu jų neliko. Vasarą viešbutyje apie 70 procentų svečių sudaro tranzitu per Lietuvą keliaujantys užsieniečiai – daugiausia skandinavai, latviai, estai bei lenkai, bet iki šiltojo sezono dar reikia išgyventi.

Taikomasis tyrimas stogų dengimo srityje

Lietuvoje jau seniai nebėra stogų dangos deficito. Tačiau pirkėjams nuo gausios pasiūlos nė kiek nepalengvėjo – išsirinkti tinkamiausią stogo dangą reikia nemažai žinių bei pinigų.

Straipsnyje nagrinėjama stogo konstrukcijos kurios sudarytos iš įvairių sudėtinių dalių ir turi skirtingas charakteristikas parinkimo problema. Baigiamajame darbe atliksiu tyrimus, kurie padės racionaliausiai pasirinkti medžiagas ir stogo konstrukcijas, bei įrengimą.

Stogas – viena iš brangiausių pastato dalių – tiek pati medžiaga, tiek darbo sąnaudos teisingam ir kvalifikuotam jos uždengimui.. Renkantis stogą reikia atsižvelgti į šiuos faktorius:

1. Stogo ilgaamžiškumas. Stogas sudaro apie 20-25 proc. gyvenamojo namo kainos, todėl investicijos į jį turi būti labai kruopščiai apgalvotos. Parenkama tokia stogo konstrukcija ir stogo danga, kuri tarnautų kiek įmanoma ilgiau. Tik tada įdėtos į stogą lėšos, tenkančios vieniems jo tarnavimo metams, bus minimalios.
2. Stogo kaina. Stogo kaina yra vienas iš svarbesnių faktorių būsimo namo savininkui pasirenkant stogo dangą. Ji susideda iš kelių sudedamųjų dalių:
3. a) Pačios stogo dangos (sukomplektuotos) kaina.
4. b) Stogo paviršiaus paruošimo dangos dengimui kaina.
5. c) Įvairios paskirties plėvelės sėkmingam stogo funkcionavimui užtikrinti kaina.
6. d) Darbo jėgos sąnaudos ir mechanizacijos lygis stogo dangai įrengti.
7. e) Stogo dangos atliekų kiekis. Skaičiuodami stogo kainą, statytojai dažnai daro didelę klaidą neįvertindami visų sudedamųjų kainos dalių.
8. Stogo dangos atsparumas ugniai. Kalbant apie atsparumą ugniai, būtina atkreipti dėmesį ne tik į tai, ar stogo danga tenkina priešgaisrines normas ir taisykles bet ir į tai, su kokiomis problemomis gaisrininkai susiduria gesindami degančius stogus, kai stogo dangą sunku nuardyti. Stogą ardyti tuo sunkiau, kuo didesniais lakštais jis uždengtas.
9. Stogo dangos poveikis stogo konstrukcijai. Didelis rūpestis dengiant stogus – dangą laikančių konstrukcijų vėdinimas, be kurio dėl kondensato atsiradimo (o tai neišvengiama) rizikuojame supūdyti grebėstus ar ištisinį paklotą po stogo danga. O tada stogas “pasmerktas“ trumpalaikiam tarnavimui
10. Stogo estetika (komplektacijos pilnumas, nuolydžio galimybės ir kt.) Stogas lemia apie pusę namo vaizdo, todėl jo išvaizda labai svarbi.

 

Savo straipsnyje panagrinėsiu  izoliacines plėveles (difuzine ir antikondensacinę), termoizoliacines medžiagas (akmens vatą, stiklo vatą ir polistireną),  stogo dangas(keramines čerpes, bitumines čerpes ir profiliuotus skardos lakštus), bei jų įrengimą.

šaltinis: PROFILIUOTOS SKARDOS ĮRENGIMO TECHNOLOGINIO PROCESO APRAŠYMAS STOGO MONTAVIME

Automobiliai „Tatra-600″ su aptakios formos kėbulu geriausiomis padangomis michelin

Gamykla „Tatra“ gamino automobilius „Tatra-600″ su aptakios formos kėbulu geriausiomis padangomis michelin ir užpakalyje įmontuotu varikliu, kuris buvo aušinamas oru.

Gana greit atkurtai ir sutvirtėjusiai Čekoslovakijos automobilių pramonei sparčiau vystytis 1951— 1954 metais trukdė „šaltojo karo“ politika ir nerami tarptautinė padėtis.

Šio laikino sustingimo ledai suaižėjo 1955 metais. Pradedama masiškai gaminti naujus mažo litražo lengvuosius automobilius „Škoda-440″ (jie dar vadinami „Spartak“) su naujausiomis padangomis, kurios tuo metu buvo pačios moderniausios, jos atlaikydavo tūkstančius kilometrų. „Škoda-440″ — keturvietis patrauklios išvaizdos automobilis, turintis keturių cilindrų 40 AG variklį, kuris galingesnis už „Skodos-1101″, nes turėjo tobulesnį skirstomąjį mechanizmą ir naujo tipo karbiuratorių. Nuo 1957 metų gaminami modifikuoti šio modelio automobiliai „Škoda-445″ ir „Skoda-450″ su dar galingesniais varikliais. „Škoda-440″ modelio automobilių (įskaitant ir jo modifikacijas) iki 1959 metų pagaminta 85 792.

1959 metais automobilio „Škoda-440″ modelis labai modernizuojamas: sukuriama tobulesnė važiuoklė, pakeičiama priekinių ratų pakaba taip pat ratų ir padangų konstrukcijos išdėstymas buvo pritaikytas pagal to meto naujausias technologijas, sukonstruojama uždara variklio aušinimo sistema, įrengiamas patikimesnis vairas, pakeičiama kėbulo vidaus ir išorės apdaila. Modernizuoto automobilio bazinis modelis pavadinamas „Oktavija“, modelis su galingesniu 1201 tipo 45 AG varikliu — „Oktavija-super“, o rodsteris su dviejų karbiuratorių varikliu „Felicija“. Jie buvo gaminami iki 1964 metų. Ypač išpopuliarėjo automobiliai „Oktavija“ su universalo kėbulu. Juos ištisą dešimtmetį gamino „Škodos“ gamyklos filialas Kvasiny mieste.

Gamyklos filialas skirtos Škodos padangoms

Kitas šios gamyklos filialas Vrchlabi mieste gamino „Škodas“ 1200 ir 1201 su specialios paskirties kėbulais — pikapus, sanitarinius automobilius ir kt. Beje, modifikuoti šio modelio sanitariniai automobiliai „Škoda-1202″ 1962-1965 metais buvo eksploatuojami ir pas mus, kurie turėjo naujas padangas. Tie metai padangų srityje buvo itin palankūs, technologijos leido daug pasiekti naujų padangų versle.

1964 metais baigiama statyti nauja „Škodos“ lengvųjų automobilių gamykla Mlada Boleslave. Būdama didelio pajėgumo (po 120 tūkst. automobilių kasmet), turėdama moderniškiausią technologinę įrangą, naujoji gamykla tampa Čekoslovakijos automobilių gamybos centru.

Kadangi gamykla galėjo gaminti automobilius atitinkančius nūdienos techninius bei ekonominius reikalavimus, reikėjo sukurti naują „Škodos“ modelį patvarų, ekonomišką ir nebrangų lengvąjį automobilį, tinkantį važinėti įvairiomis klimatinėmis ir eksploatacinėmis sąlygomis. Toks buvo naujo modelio „Škoda-1000 MB“ automobilis, kurio pirmosios partijos pagaminamos 1964 metais. Jam buvo lemta paspartinti Čekoslovakijos automobilizaciją ir išgarsinti „Škodas“ visame pasaulyje.

„Škoda-1000 MB“ iš tikrųjų lengvas (sveria 825 kg) ir greitas automobilis, galintis važiuoti 120 km per val. Be to, jis talpus: gali vežti 4-5 žmones. Vandeniu aušinamas keturių cilindrų 988 cm3 tūrio 45 AG automobilio variklis įmontuotas mašinos užpakalyje.

Laikui bėgant, suprantama, kuriami patobulinti šio modelio variantai. Atsiranda „Škoda-1000 MBX“, „Škoda-1000 MBG“, „Škoda-1100 MB“… Per penkerius metus, t. y. 1964-1969 metais, pirmojo modelio Škodų pagaminama 419 540.

Taip pat galite pasiskaityti apie padangas: Drezdeno transporto (automobilių) muziejus įsikūręs Johanneume

Geodezinių tarnybą organizacinės formos

1919 m. kovo mėnesio 2 dieną (15) V. Leninas pasirašė dekre­tą „Apie Aukštosios geodezinės valdybos ikūrimą“. Ši geodezinė valdyba, esanti TSRS Ministrų Tarybos sudėtyje, dabar vadinama „Vyriausiąja geodezijos ir kartografijos valdyba“. Šios organiza­cijos sudėtyje yra aerogeodezinės imonės, kartografijos fabrikai, geodezinės priežiūros inspekcijos, kartografijos ir geodezijos fon­das, specialūs mokslinio tyrimo institutai.

Aerogeodezinės įmonės atlieka valstybinius geodezinius darbus ir didelės apimties tyrinėjimus. Kartografijos fabrikai išlei­džia planus ir žemėlapius. Geodezinės priežiūros inspekcijos

žiūri, tikrina ir priima atskirų žinybų darbus. Kartografijos ir geodezijos fondas kaupia, saugo ir sistemina TSRS vykdomus valstybinės reikšmės geodezinius, topografinius bei kartografinius darbus. Mokslinio tyrimo institutai sprendžia naujai iškilusias problemas, tobulina darbo metodus ir instrumentus.

Specialius, nedidelės apimties topografinius ir geodezinius dar­bus dirba specializuotos atskirų žinybų geodezinės ir projektavi­mo organizacijos. Lietuvoje tokius darbus dirba Inžinerinių tyri­nėjimų institutas, Respublikinis žemėtvarkos projektavimo insti­tutas, Respublikinis vandens ūkio institutas ir kt.

Miestuose prie vykdomųjų komitetų yra geodezinės-geologi­nės tarnybos. Svarbiausias jų uždavinys — organizuoti ir prižiū­rėti geodezinius bei geologinius darbus, kaupti matavirmi re­zultatus.

Prie statybos trestų, susivienijimų ir valdybų sudaromos at­skiros geodezinių darbų grupės.

Zinybiniai geodeziniai tyrinėjimo darbai dirbami pagal instruk­cijas, kurios derinamos Vyriausiojoje geodezijos ir kartografijos valdyboje.

ŽEMĖS FORMA IR GEODEZIJOJE NAUDOJAMOS KOORDINAČIU SISTEMOS

(1930 m. pripažintas tarptautiniu) ir tarybinio geodezininko F. Krasovskio pasiūlytas (1946 m. pripažintas valstybiniu).

Elipsoido parametrai — tai didysis pusašis a (2.1 pav.), ma­žasis pusašis b ir paplokštumas a, kuris išreiškiamas santykiu

b

CL= a

2.1 lentelėje pateikiami J. Hayfordo, F. Krasovskio ir Lietu­voje ilgą laiką naudoto F. Beselio elipsoidų parametrai.

2.1 lentelė

F. Beselis	6	377	397	6	356	076	1/299,2
J. Hayfordas	6	378	388	6	356	912	1/297,0
F. Krasovskis	6	378	245	6	356	863	1/298,3

 

Labai svarbu pasirink­tą elipsoidą taisyklingai orientuoti, t. y. patalpinti 90° taip, kad geoido ir elipsoi­do centrai, ekvatoriaus plokštumos, sukimosi ašys ir tūriai sutaptų, o elip­soido paviršius nuo geoi­do paviršiaus būtų nuto­lęs kuo mažiau. Jeigu

negalima orientuoti tokiu būdu, jis orientuoja­mas, atsižvelgiant tam tikrą teritoriją. Taip orien­tuotas elipsoidas vadina­mas referenciniu.

parametrai    Kad elipsoido forma būtų dar panašesnė j geoido

formą, kartais naudojamas ir ekvatoriuje supaplokštintas t r a šis elipsoidas.

Astronominės ir geodezinės koordinatės

Taško padėtis Zemės paviršiuje geriausiai apibūdinama a s t­r onominių ir g e o dezinių koordinačių sistemomis.

Atliekant astronominius stebėjimus dangaus skliaute, pagal  šviesulių padėtj randami kampai     ir    (2.2 pav.). Kampas  BCD=q), esantis tarp astronominio ekvatoriaus plokštumos ir svambalo linijos, einančios per duotąjį tašką, vadinamas a s t­r onomin e p 1 a tum a. Jis gali būti nuo 0 iki 90° tiek j šiau­rę, tiek j pietus. Kampas ACD=X, esantis tarp nulinio meridiano plokštumos ir plokštumos, einančios per duotojo taško astronominį meridianą ir svambalo liniją, vadinamas astronomine ilguma. Ntiliniu meridianu, kaip žinoma, laikomas meri­dianas, einantis per Grin­vičio (prie Londono) astro­nominė observatoriją. Astro­nominė ilguma gali būti nuo 0 iki 180° tiek j rytus, tiek j vakarus.

Pakeitus geoidą elipsoidu, vietoj astronominių koordi­načių naudojamos g e o d e­zinė s.

Geo de z in ė p 1 atuma— tai kampas tarp ekvatoriaus plokštumos ir referencinio elipsoido normalės (statmens j elip­soido paviršių), einančios per duotąjj tašką. Ji, kaip ir astrono­minė platuma, gali būti šiaurės arba pietų, nuo 0 iki 90°.

G e o d e z i n ė i 1 g u m a— kampas tarp nulinio meridiano plokštumos ir plokštumos, einančios per duotojo taško meridianą ir normalę. Nuo nulinio meridiano j rytus iki 180° bus r ytų i 1- guma, vakaruose—vakarų ilguma.

Kadangi svambalo linija, arba v e r t i k a 1 ė, nesutampa su pasirinkto elipsoido normale duotajame taške, taip pat astrono­minio ekvatoriaus plokštuma nesutampa su geodezinio ekvato­riaus plokštuma, tai ir astronominės koordinatės neatitinka geo­dezinių. Sie skirtumai gali siekti keletą kampo sekundžių.

Daugiau info galite rasti: Neklinojamas turtas ir kadastriniai matavimai